Selling 房地产 on the Installment Basis

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你拥有的房地产在你出售时是否会产生巨大的资本收益? 幸运的是, 你可以通过协商分期出售房产来实现重大的税收优惠. However, there are several potential tax traps to avoid.

How do you qualify for installment sale reporting? 这是相对容易的. 你所要做的就是安排在至少两个纳税年度内收到付款. 例如, 假设你在今年12月签订了房地产销售合同,并在那个月收到了第一笔付款. Then the buyer makes a second payment in January of the next year. 结果:您符合两年期限的要求,可以享受分期付款的待遇.

Selling 房地产 on Installment Basis – Dealers Don’t Qualify

一般来说, installment sale treatment 自动用于房地产交易(假设在两年或更长时间内收到付款), 所以你不必做出任何特殊的纳税申报单选择(见下文). 但是,如果你被归类为“房地产经销商”,你就没有资格享受这项税收减免.“房地产商是指在正常业务过程中经常买卖房地产的人.

Installment Sale 好处

尽管你仍然需要缴纳税款,因为你是用分期付款的方式出售房地产的, you’re in line for three key tax breaks.

1. 资本利得税率. With an installment sale of real estate, 如果你拥有该房产超过一年,任何收益都将被视为税收优惠的长期收益. 目前, the federal income tax rate for long-term capital gains is 15% for most individuals. 对长期收益的最高税率为20%,适用于高收入人群. In contrast, the top tax rate on ordinary income is 37%. 请注意,联邦对可归因于折旧的房地产收益的最高税率是25%,而不是标准的20%最高税率.

2. 延期缴税. Instead of paying tax on the entire gain in the year of the sale, only a portion of your gain is subject to tax. 其余部分在实际收到款项的年份里纳税. How do you figure it out? 每笔款项的应税部分是根据“毛利比”确定的,即房地产销售的毛利除以净销售价格.

Suppose you acquired a warehouse several years ago for $1 million. 你安排在2019年以200万美元的价格出售仓库,买家每年分四次支付500美元,000, 从今年开始. 因为你的毛利润是100万美元(200万美元减去100万美元), 每期收入的应税百分比为50%(100万美元除以200万美元).

When you report the sale on your tax return for this year, you’re taxed on only $250,000 of the gain (50% of $500,000). 然后,在接下来的三年里,你每年都要为获得的25万美元的收益纳税.

3. Potentially lower tax bill. 因为以分期付款的方式出售房地产所获得的应纳税收益要分几年缴纳, you may benefit from tax rate differentials in those years. 为简单起见, 让我们假设你安排了一次三年分期销售,其中100美元,每年对其中的1万美元按15%的税率征税,而不是最高20%的税率. 相应的, 你节省5美元,000 ($100,000 times 5% tax rate differential) each year, for a total tax savings of $15,000 ($5,000 * 3).

Beware of Tax Traps When Selling 房地产 on Installment Basis

But you’re not out of the woods just yet. 对于以分期付款方式出售房地产的人来说,税法中包含了许多税务陷阱.

  • 正如前面所提到的, 联邦对可归因于折旧的长期房地产收益的最高税率为25%,而不是标准的20%.
  • 如物业(农场物业或个人物业除外)的销售价格超过$150,000, 如果您有超过500万美元的未偿分期销售应收款项,递延税应支付利息. While this rule is unlikely to apply to you, 如果你安排了一次大的分期付款销售,或者在早期销售的账簿上有分期付款的应收款项,这必须考虑.
  • 在某些关联方之间销售可折旧财产,不给予长期资本利得待遇.
  • 在某些关联方之间出售可折旧的财产,不接受分期出售处理, 除非你能证明避税不是出售的主要原因之一.
  • 最后, 如果出售给关联方时,允许分期出售, and the related party disposes of the property within two years, the remaining installment gain is taxed right away.

“关联方”的定义可能比你想象的更为深远. It’s not just your children, grandchildren, parents, etc. 它还包括你拥有控股权的公司或合伙企业. 实用建议:确保任何出售给关联方的合同都规定房产在两年内不能被处理.

选举出

最后, 我们已经说过,当销售收入至少在两个不同的纳税年度收到时,分期付款销售报告通常是自动的, 但如果符合你的目的,你可以选择不接受分期付款. 例如, 如果这一年对你来说是一个低税率的年份,你可能更愿意在出售的那一年支付全部的税, or you can offset the tax with suspended passive losses, or if you think tax rates might be higher in future years. 把这个选项放在你的后口袋里,只在需要报税时使用.

总而言之,将房地产分期出售作为一种确保税收优惠的方式. Please contact Winnie Yang using our 在线bt365体育在线 有任何问题.